融資が通らない…は卒業！銀行が貸したくなる「財務諸表」を劇的に改善する3つの裏技

最近、不動産向け融資のハードルが、以前より一段と高くなっていると感じませんか。
「頭金は増やしているのに、思うように融資枠が伸びない」
「次の1棟が買えない」

そんな声を、多くの投資家の方から伺います。

実は今の融資環境で突破口となるのは、銀行が最も重視する2つの視点、「自己資本比率」と「現金比率」です。

この2つは、企業の財務基盤を示す最重要指標。
言い換えれば、資産をどれだけ“見える化”できているかが問われています。

この記事では、バランスシートを戦略的に改善し、銀行の評価を一変させる3つの実践的アプローチをご紹介します。

次の1棟を掴むための“財務戦略”。
読み終える頃には、あなたの資産に眠る力を引き出すヒントが手に入るはずです。

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 戦略①含み益を“見える資産”に変え、財務体力を高める

まずは、もっとも基本かつ強力な手法、含み益のある不動産を売却し、利益を純資産に変える戦略です。

長期保有が前提の投資スタイルでは、一見逆の動きに見えるかもしれません。
しかし、確定した利益＝純資産の増加は、自己資本比率を力強く押し上げます。

なぜこの戦略が有効なのでしょうか。

たとえば保有物件に含み益があっても、それはあくまで「評価額」であり、銀行は慎重に扱います。

しかし、売却して利益が確定すると、その利益は損益計算書上の「当期純利益」として計上され、そのまま貸借対照表（BS）の「純資産」に積み上がります。

純資産が増える→自己資本比率が上がる→銀行評価が改善する、という、極めて明快な財務メカニズムです。

つまり、“見えない価値（含み益）”を“見える財務力（純資産）”に変換する行為。
長期保有前提でも、次の一手のためにあえて売るという選択が資産家の投資戦略なのです。

戦略②事業性を再設計し、国の資金を味方につける

次に紹介するのは、事業モデルそのものを革新し、国の「助成金、補助金、給付金、交付金」を最大限に活用する戦略です。これらは返済不要の資金であり、受け取ることができれば、そのまま純粋な利益として自己資本を力強く押し上げます。

しかし、なぜ多くの不動産投資家がこの強力な制度を活用できていないのでしょうか。その理由は、国の制度設計そのものにあります。

国は一般的な不動産賃貸業を「リスクが低い安定事業」と見なします。そのため、不動産投資事業は「リスクを伴う事業を支援する」という制度の対象から外れてしまうのです。この壁を乗り越えるには、発想の転換が求められます。

単なる「大家さん」ではなく、社会的な課題解決や新たな価値創造といったリスクを伴う事業として、あなたのビジネスを再構築する。事業の「作り方」を工夫することで、これまで対象外だった国の強力な支援を引き出す道が開けるのです。

ポイントは、「不動産投資家」から「事業オーナー」へと立場を進めることです。

戦略③資産を“軽くし”現金を増やす、財務のリファイナンス

最後に紹介するのは、最後に紹介するのは、資産の一部を経費化し、現金を残す財務戦略です。この方法は、特に5億円以上の中古不動産を所有するオーナーにとって絶大な効果を発揮します。

仕組みの核心は、バランスシートに計上されている不動産資産の一部を、ルールに則って経費として計上することにあります。これにより課税所得が劇的に圧縮され、法人税や所得税を大幅に削減できるのです。しかし、本当の威力はここからです。

この戦略は、単に現金が増えるだけではありません。例えば、資産の簿価が5億円から4億円に減少すると同時に、節税できた4,000万円が現金としてバランスシートに加わります。つまり、分子（現金）が増加し、分母（総資産）が減少するという二重の効果で、現金比率が爆発的に向上するのです。

この新たに生まれたキャッシュを、銀行はあなたの直接的な「返済原資」と見なします。これにより、あなたの返済能力に対する評価は劇的に改善され、以前は融資を断られていたような状況でも、最優良の貸付候補へと変貌する可能性があるのです。

たとえば、簿価5億円の物件で約4,000万円のキャッシュが手元に残るケースも。

この戦略は、その導入コストから、資産規模が大きいほどリターンが大きくなるため、主に5億円以上の物件で最大の効果を発揮します。

まとめ

今回ご紹介した3つの戦略に共通するのは、「数字を動かし、銀行の評価を変える」という発想です。それぞれ異なるアプローチを取りながらも、銀行が貸したくなる強固な財務諸表を作り上げるという一つの目的に集約されます。

これらは、単なる節税や目先の資金繰り改善テクニックではありません。銀行との力関係を優位にし、あなたの資産拡大を加速させるための、明確な意図を持った「攻めの財務戦略」です。

あなたのバランスシートには、まだ眠っているキャッシュがありませんか？

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